Đất phân lô bán nền có thể hiểu là khu đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng. Ngay sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ hoàn toàn có quyền triển khai xây dựng công trình.
Dưới đây là 3 lý do mà chuyên gia bất động sản Maxreal nhận định đất nền phân lô sẽ trở thành “hàng hiếm”.
Lý do 1: Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực 01/08/2024 nghiêm cấm phân lô từ đô thị loại III trở nên làm ảnh hưởng tới 105 đơn vị hành chính không được thực hiện.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai
Lý do 2: Thuế chuyển thổ cư theo bảng giá đất hàng năm (sát với giá thị trường) chứ không theo khung giá đất (5 năm điều chỉnh 1 lần) tạo nên thuế cao khi thực hiện lên đất ở (thổ cư) để phân lô làm giảm cung đất nền phân lô thổ cư.
ví dụ như mức áp giá đất trước đây cho đất nông nghiệp muốn lên thổ cư chỉ 1 triệu VND/m2 thì nay tăng lên có thể 8 triệu VND/m2 làm tăng chi phí và dòng tài chính của doanh nghiệp.
Lý do 3: Điều kiện lên thổ cư càng khó hơn và các quỹ đất bám mặt đường để phân lô được ngày càng hiếm.
ví dụ như tại Đồng Nai: Theo quy định tại Điều 4 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất đối với đất ở sau đây:
* Đối với đất ở
– Thửa đất sau tách thửa phải có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Quyết định 35/2022/QĐ-UBND, chiều rộng cạnh thửa đất tiếp giáp đường giao thông cụ thể như sau:
Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 5m (năm mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19m (mười chín mét);
Cạnh thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 4m (bốn mét) đối với đường giao thông công cộng có lộ giới nhỏ hơn 19m (mười chín mét) hoặc chưa có quy định lộ giới giao thông.
– Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m2 (sáu mươi mét vuông). Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m2 (tám mươi mét vuông).
Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại điểm này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình.
– Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
