Ông Hoàng Anh Tuấn, chủ tịch HĐQT công ty cổ phẩn bất động sản Maxreal, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 7 yếu tố làm tăng giá đất gồm:
Thứ nhất, Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng… để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.
“Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm”, ông Tuấn nhận định.
Thứ hai, nguồn cung đất nền sẽ giảm do quy định trong dự thảo luật về việc muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế có thể hiểu là phải có 1m 2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào sẽ không được. Thực tế, thì nguồn cung hiện nay chủ yếu là đất phân lô mà các chủ đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất xưởng sản xuất….
Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.
Thứ tư là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất “giá rẻ” của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.
Thứ năm là mở rộng quyền mua đất của khách hàng, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” hoàn toàn có thể được nhận quyền sử dụng đất, được trực tiếp tham gia giao dịch bất động sản trong nước… từ 01/8/2024 mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Con số này là khá lớn , theo ước tính khoảng 5,3 triệu người. Khi cầu tăng mà cung giảm thì ắt giá sẽ tăng.
Thứ sáu là chu kỳ bất động sản sẽ phục hồi giai đoạn 2024 – 2026, đây là quy luật tất yếu sau những điều chỉnh của thị trường giai đoạn 2020 đến nay. Cũng như bất kỳ ngành nghề khác, khi vào chu kỳ tăng thì giá đất sẽ tăng theo.
Thứ bảy là chủ trương đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng của chính phủ hiện nay. Bất động sản đặc biệt đất nền luôn tăng giá theo sóng hạ tầng vì khi hạ tầng phát triển thì đô thị hóa nhanh hơn làm khả năng khai thác đầu tư, ở tốt hơn. Ví dụ như bất động sản Đồng Nai, đất nền tăng giá theo ngày cùng với tốc độ triển khai của đồng loạt các công trình hạ tầng lớn như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành…
