Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam liên tục ghi nhận những đợt tăng giá, nhiều người đặt câu hỏi: “Liệu có khi nào giá nhà giảm thật sự?”. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Hoàng Anh Tuấn – chuyên gia bất động sản với hơn 20 năm kinh nghiệm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần BĐS Maxreal để tìm câu trả lời.
Phóng viên: Thưa ông, vì sao giá nhà ở Việt Nam gần như luôn trong xu hướng tăng, ít khi giảm?
Hoàng Anh Tuấn: Có 5 nguyên nhân chính:
-
Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh
Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Dân số tăng, đô thị hóa mạnh, nhu cầu nhà ở không ngừng mở rộng trong khi quỹ đất trung tâm dần cạn kiệt. Điều này khiến đất – yếu tố cấu thành chính của nhà ở – luôn giữ giá trị cao. - Quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong giá nhà và được thu một lần dưới dạng “tiền sử dụng đất”, tạo áp lực ngay từ đầu. Trong khi đó, ở Mỹ hay Đức, dù đất vẫn là yếu tố quan trọng, cơ chế thuế đất định kỳ và minh bạch giúp giảm gánh nặng ban đầu và tạo sự ổn định lâu dài cho cả người dân và doanh nghiệp
-
Chi phí xây dựng và pháp lý ngày càng lớn
Vật liệu, nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là các thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp, kéo dài. Nhà đầu tư bỏ ra chi phí càng nhiều thì giá bán càng phải cao để bù đắp. -
Dòng tiền và tâm lý tích sản của người Việt
Người Việt có xu hướng xem bất động sản là kênh giữ tài sản an toàn nhất. Thay vì gửi ngân hàng hay đầu tư mạo hiểm, họ chọn mua đất, mua nhà. Chính dòng tiền ổn định này tạo lực đẩy giữ giá nhà luôn đi lên, dù thị trường có lúc trầm lắng. - Người Việt Nam hay quy đổi giá vàng ra giá bất động sản: Người Việt hay xem vàng là hệ quy chiếu giá bất động sản. Ví dụ: năm 2019 giá vàng khoảng 43 triệu/cây, 1 lô đất khoảng 5 tỷ tương đương 12 cây vàng thì nay giá vàng lên 120 triệu/cây thì lô đất khoảng 15 tỷ, và với tình hình hiện nay thì giá vàng vẫn đang có xu hướng tăng.
Phóng viên: Vậy theo ông, liệu có khả năng giá nhà sẽ “nghỉ ngơi” hoặc giảm trong dài hạn?
Hoàng Anh Tuấn: Giá có thể chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ trong ngắn hạn khi thị trường bị siết tín dụng hoặc nguồn cung tăng đột biến. Nhưng về dài hạn, xu hướng vẫn là đi lên. Bởi lẽ, nhu cầu thật vẫn rất lớn, đặc biệt là ở các vùng có đô thị hóa cao như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh mới bao gồm Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.
Phóng viên: Lời khuyên của ông dành cho nhà đầu tư và người mua ở thời điểm này?
Hoàng Anh Tuấn:
-
Với người mua ở thực, hãy chọn dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý với thu nhập dân cư vùng đó, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín – giá trị sẽ tăng theo thời gian.
-
Với nhà đầu tư, cần nhìn xa hơn, nắm bắt xu hướng phát triển hạ tầng, kinh tế vùng. Ví dụ như khu vực quanh các công trình trọng điểm quốc gia như cao tốc, metro, vành đai.. hay các đô thị vệ tinh mới nổi – đây sẽ là điểm đến của dòng vốn và dân cư trong tương lai.
Phóng viên: Giá bán hợp lý với thu nhập dân cư vùng đó? ông có thể giải thích rõ hơn
Hoàng Anh Tuấn: Ví dụ như tại xã Phước Hòa, Tp. Hồ Chí Minh có dự án khu đô thị Alana City đang chào bán với giá chỉ 1,2 tỷ/nền. Đây là mức giá hợp lý với thu nhập dân cư vùng đó khoảng 110 triệu/năm theo báo cáo thống kê thì chỉ cần tích lũy khoảng 11 năm (con số này bình quân thế giới là 14 năm nhưng tại nhiều khu vực khác tại Tp. Hồ Chí Minh lên tới 35 – 55 năm là quá cao)
Kết:
Giá nhà Việt Nam tăng không phải là “bí ẩn”, mà là kết quả tất yếu của khan hiếm đất, chi phí đầu vào lớn và dòng tiền ổn định. Nhà đầu tư thông minh không chờ “giá rẻ”, mà chọn đúng thời điểm và đúng sản phẩm để nắm giữ.
Kỳ tiếp: 5 giải pháp để giảm giá nhà Việt Nam.
